«Льготная ипотека показала, что ипотечное кредитование стало доступно практически для каждого. Это не означает, что каждый возьмёт эту ипотеку, но, тем не менее, через одно-два рукопожатия у каждого найдутся такие знакомые. А раньше этот инструмент не был привычен для российского общества», — отмечает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов.
Общие условия программы льготной ипотеки
- По ставке 6,5% (а со спецпредложениями банков — и меньше) можно взять кредит на покупку жилья только в новостройках — для вторичного рынка действуют другие условия.
- Сумма кредита должна быть не более 12 млн рублей для Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и не более 6 млн — для остальных регионов.
- Первоначальный взнос — 15% от стоимости жилья.
- Срок кредита — до 30 лет.
- Нет ограничений ни по месту проживания, ни по возрасту, ни по профессии. Эта программа для всех.
«Семьи растут, и квартиры, полученные в 80-е годы и ранее, просто малы. Изначально закладывалась система, когда число комнат в квартире на один меньше количества членов семьи. А значит, каждое следующее поколение должно искать новую квартиру и опять решать жилищный вопрос», — пояснил Цыганов.
При этом для отдельных категорий россиян действуют и другие специальные условия. Так, на Дальнем Востоке можно взять кредит на покупку жилья под 2%, сельским врачам и учителям выделяют субсидии при соблюдении ряда условий, молодые семьи могут рассчитывать на ряд региональных программ и др.
Для сравнения, рыночные ставки по ипотеке выдают в среднем под 9,2%, а по льготным программам — под 5,86%.
Сколько нужно денег, чтобы взять льготную ипотеку
Рассмотрим возможные варианты на примере квартиры за 5 млн рублей — примерно столько стоит двушка в ближнем Подмосковье.
Льготная ипотека под 6,5%. Если брать кредит с минимальным первоначальным взносом 15%, то на момент оформления договора надо иметь 750 тыс. рублей. Можно использовать не только собственные накопления, но и, например, материнский капитал. При сроке кредитования 20 лет ежемесячный платеж составит 31 687 рублей. В итоге вы заплатите 7,6 млн рублей, то есть переплата составит 2,6 млн.
Если воспользоваться предложениями банков по снижению ставки и дисконтом от застройщиков, ставку можно снизить до 5,9% — а ежемесячный взнос до 30 204 рублей. Если это будет квартира не за пять, а за 4 млн, то в месяц придется платить всего 23 100 рублей.
Для банков тоже всё изменилось: банки стали конкурировать в несвойственном для себя сегменте первичного рынка жилья и льготной программы. Льготные ставки были объявлены на уровне 6,5% официально, банки же, чтобы выиграть в конкурентной борьбе, стали их ещё ниже опускать: появились ставки 6,2%, даже 5,9% и ещё ниже.
Обычная ипотека, например под 8% (на вторичном рынке больше, на первичном меньше). При сроке в те же 20 лет, квартире за 5 млн и таком же первоначальном взносе 15% (750 тыс. рублей) ежемесячный платёж будет уже 35 549 рублей, а переплата за всё время кредита будет больше 3,5 млн. И чем дороже квартира, тем больше будет эта разница.
Как получить более выгодные условия и платить меньше
Даже при рекордно низкой для российского ипотечного рынка ставке 6,5% можно ещё больше снизить нагрузку на семейный бюджет.
- Изучите предложения банков и застройщиков. Например, снижение ставки предлагают при подтверждении доходов выпиской из Пенсионного фонда РФ, зарплатным клиентам или тем, кто готов до выдачи кредита внести единовременный платёж в размере 2–3,5% от суммы кредиты (это не считая первоначального взноса).
- Подумайте, стоит ли брать кредит прямо сейчас или стоит накопить немного больше. Брать ссуду, потребительский кредит или занимать деньги на первоначальный взнос у родственников — плохая идея: так долговая нагрузка растёт, а не снижается. Это съест всю выгоду от низкой ставки по ипотеке.
«Очень многие совершают ошибку с первоначальным взносом. Например, подбирают квартиру, где у них недостаточно денег для первоначального взноса. Это наиболее частая ошибка, она фатальная: в результате таких займов эффективная ставка по всему кредиту становится значительно выше рыночной, это съедает эффект от низкой ставки по ипотеке. Лучше ещё подождать, накопить на первоначальный взнос и заодно оценить в это время свои возможности и платёжную дисциплину: сможете ли вы каждый месяц откладывать намеченную сумму. Так вы поймёте и то, сможете ли обслуживать в дальнейшем ипотечный кредит», — подчеркнул Андрей Бархота.
- Получить налоговый вычет. При покупке квартиры как на собственные средства, так и в кредит можно получить налоговый вычет от государства, если вы официально получаете зарплату и платите НДФЛ 13%. То есть налоговая вернёт вам часть потраченных на квартиру денег. В случае кредита можно оформить даже два вида вычетов: на расходы на жилье и на проценты по ипотеке. Их могут получить оба супруга, если квартиру покупает семья, даже если в договоре стоит только одно имя, Минфин это не раз подтверждал.
