Первичка: ипотечный подорожник
Сколько всяких бед предрекали рынку московских новостроек в связи с противовирусными ограничениями! И нельзя сказать, что они вовсе не сбылись: продажи просели, это факт, но о катастрофе уже никто не говорит. А главным драйвером восстановления первичного сегмента эксперты называют льготную ипотеку, которая, словно старое проверенное лекарство, в который раз «вылечило» прихворнувший рынок.
После выхода из изоляции спрос вырос более чем в два раза, говорит генеральный директор компании We Know Александр Галицын.
Даже тех, кто не собирался летом выходить на рынок, «раскачала» льготная ипотека и довольно разнообразное предложение в привлекательных проектах на стартовых ценах.
Рекордно низкие ставки льготной ипотеки значительно изменили статистику и структуру спроса с точки зрения методов оплаты. Так, в мае-июне доля ипотечных сделок ставила рекорды за все новейшее время и достигала 77% в сегменте «комфорт» и 59% в сегменте «бизнес», отмечают в пресс-службе группы «Эталон».
Кроме льготной ипотеки и отложенного спроса на рынке сказывается также и нестабильная макроэкономическая ситуация, полагает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков. То же ослабления рубля уже традиционно увеличивает продажи квартир в Москве. Дополнительным стимулом для многих является и то, что проценты по вкладам на банковские депозиты находятся на рекордно низком уровне.
Парадокс нынешней ситуации в том, что на самом деле платежеспособных покупателей не стало сильно больше или сильно меньше, уточняет руководитель отдела по работе с новостройками агентства недвижимости «Авахо» Мансур Мирзомансуров. Портрет покупателя остался примерно тем же. Пандемия, самоизоляция и ипотека с господдержкой только подтолкнули тех, кто уже имел возможность, но не решался покупать жилье. У тех, у кого и так не было такой возможности, доход не прибавился.
«Скорее всего, все придет к тому, что по окончанию действия программы льготной ипотеки, почти весь потенциальный спрос будет исчерпан и рынок “просядет” до момента, пока не будет накоплен новый потенциал», — прогнозирует он.
Впрочем, восстановление спроса пришлось на последние пару месяцев, а до того рынок проседал.
В мае этого года (в этом месяце было зафиксировано максимальное снижение спроса) было заключено на 53% меньше ДДУ, чем год назад. В июне и июле спрос стал восстанавливаться, но число сделок по-прежнему ощутимо меньше, чем в летние месяцы 2019 года (в июне было заключено на 37% меньше сделок, в июле — на 26%), отмечает Попов.
Если сравнить спрос с 2018 и 2019 годами, то мы увидим следующую картину. Хотя лето 2019, как мы помним, тоже было не совсем типичным: перед 1 июля 2019 (момент перехода на эскроу-счета) ряд застройщиков стал наращивать оптовые сделки, в результате в июне 2019 года доля юрлиц в сделках достигла 67% и впервые превысила долю физлиц, напоминает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Покупатели, совершавшие единичные покупки, тоже активизировались в июне 2019 (было подписано 4,27 тысячи ДДУ против 3,67 тысячи годом ранее) — многие тогда опасались, что покупка по эскроу станет обязательной и хотели купить по старой схеме. В июле картина спроса нормализовалась. В 2020 году, как мы видим, пандемия и вынужденный режим самоизоляции ударили по рынку куда сильнее, чем законодательные изменения в прошлом году: число сделок физлиц так и не достигло показателей ни 2019, ни 2018 годов», — рассуждает она.
При этом если в предыдущие годы август немного отыгрывал июльское проседание, в 2020-м этого может не произойти, что дает основания думать, что и осень может оказаться по спросу не совсем такой, как ожидают участники рынка, предупреждает Доброхотова.
Смотрите в нашей галерее, какую квартиру продают в Химках за 47 млн рублей:
Кто что брал
По оценке экспертов пандемия не слишком повлияла на покупательский интерес, зато на нем существенно сказались более комфортные ипотечные условия.
Можно отметить структурное изменение покупательских предпочтений, подчеркивает Дарусенков. В массовом сегменте студии стали покупать меньше. По сравнению с прошлым годом объем продаж снизился на 22% и составил 1516 лотов. В бизнес-классе, наоборот, произошел рост. Количество проданных квартир-студий увеличилось на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, и составил 811 лотов.
Все-таки ипотека с господдержкой за счет сниженной ставки позволяет людям увеличить бюджет покупки, а значит, выбрать не самое компактное жилье. Инвесторы же зачастую выбирают апартаменты, уточняет Доброхотова.
«Хотя нельзя не признать, что застройщики продолжили наращивать долю студий в своих проектах, в экспозиции сейчас 11% квартир — это студии. Вероятно, это “стратегический запас” на случай, если кризис затянется, и спрос так или иначе начнет смещаться в сторону компактных лотов», — полагает собеседница агентства.
Состав покупателей тоже изменился. Так Голицын констатирует рост доли инвесторов.
Ценник уходит в небо
В прошлом году, когда застройщики прогнозировали рост цен из-за эскроу-счетов, ряд экспертов возражал, что за большие деньги новостройку никто не купит. В этом году на прогнозы о подорожании звучали возражения, что денег теперь нет вообще ни у кого, так что точно не купят. Но цены все-таки выросли.
Растут и средние цены предложения, и средний чек сделки, обращает внимание Попов. Это подтверждает и Доброхотова, указывая, что за лето (июнь-июль-август) в старой Москве цены квартир, находящихся в экспозиции, выросли и в комфорт-, и в бизнес-классе. Так, по ее данным, в «комфорте» стоимость квадратного метра подросла более чем на 4 тысячи рублей (2,2%) — до 189,07 тысячи рублей, а в бизнес-классе — на 4,8 тысячи рублей (1,8%) — до 275,01 тысячи рублей.
Средняя стоимость проданной квартиры за год выросла на 1,3 миллиона рублей в Москве в старых границах (летом прошлого года 12 миллионов, за последние 3 месяца — 13,3 миллиона рублей) и на 0,7 миллиона на присоединенных территориях (6,1 и 6,8 миллиона соответственно), уточняет Попов.
Цены растут, но без резких подъемов. Это связано в том числе с увеличением себестоимости строительства, инфляцией, волатильностью курса рубля и общей экономикой проектов, уточняет директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
Принцип «задорого не купят, сейчас кризис», скорее, наблюдается на вторичном жилом рынке. В сегменте новостроек крупные застройщики имеют возможность держать и повышать цены за счет льготной ипотеки и, в целом, уменьшения предложения, добавляет Дарусенков.
И в старинных домах цены держатся на уровне. Вот эта квартира продается за 150 млн рублей:
Жиза девелоперская
Кроме забот о поддержании спроса, изоляция и прочие ограничения «одарили» девелоперов целым букетом других забот.
Одной из них стала приостановка строительства на месяц, из-за которой были опасения, что многим придется сдвигать сроки ввода домов в эксплуатацию.
В Московском регионе, по данным системы bnMAP.pro, сейчас ведутся продажи квартир в 1260 корпусах эконом- и комфорт-класса. В 727 корпусах переноса сроков РВЭ (разрешения на ввод в эксплуатацию) не было, то есть 58% корпусов массового сегмента строятся стабильно, невзирая ни на что, подсчитала Доброхотова. Еще в 428 корпусах (34%) зарегистрировано от 1 до 3 изменений планируемой даты ввода. Свыше 5 раз меняли планируемую дату получения РВЭ только 6% корпусов, добавляет она.
«Интересно, что годом ранее доля “беспроблемных” корпусов была ровно такой же — 58%, как и доля тех, кто срывает сроки вопиющим образом — 6%. В регионах ситуация может оказаться иной, так как там иначе выстраивается экономика проектов, застройщики могут сильнее зависеть от темпов продаж, а население обладает более низкой платежеспособностью. По последним сообщениям в открытых источниках, в 75 регионах застройщики сдвинули сроки ввода на 2−3 месяца», — уточняет Доброхотова.
Не все девелоперы прошли период изоляции одинаково. По данным ЦИАН, из 30 крупнейших застройщиков Москвы в январе-июле в 17 компаниях зафиксировано снижение числа сделок (в абсолютном выражении), у 8 девелоперов объемы продаж ощутимо снизились, 5 девелоперов закончили первые 7 месяцев года с результатами, схожими с прошлогодними (+/-10% по числу ДДУ с физическими лицами).
Безусловно, важным фактором успеха в период действия режима повышенной готовности стала возможность полноценно вести онлайн-продажи, полагают в пресс-службе группы «Эталон».
Из трендов стоит сказать о долгосрочной стратегии девелоперов, которые начали рассматривать в качестве перспективной локации Подмосковье, отмечает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Смещение фокуса связано с очень активным рынком новой Москвы в период пандемии, где спрос вырос значительней, чем по территориям старой Москвы.
Вторичка: живее всех живых
Вторичный рынок жилья, которому предрекали гибель в муках из-за невозможности проводить сделки онлайн, не оправдал негативных ожиданий и бодро воспрял почти сразу после отмены ограничений, отмечают эксперты.
Вторичный рынок оказался даже более устойчив к кризису 2020 года по сравнению с сегментом новостроек, отмечает Попов. В январе-июле этого года было зафиксировано на 25% меньше договоров по сравнению с 2019 годом (новостройки за этот же период потеряли 30% сделок). Это связано с тем, что летом 2020 года на рынок вышли те, кто решил «переложить» свои сбережения из вкладов в квадратные метры.
«При этом рост цен на новостройки последние 3 года опережал изменение цен на вторичном рынке. В Москве строящееся жилье за 3 года подорожало на почти на треть, тогда как вторичка каждый год прибавляла по 4−5%. В результате новостройки в некоторых локациях и проектах утратили свое важное преимущество — низкую цену по сравнению со “вторичкой”. И даже более доступные ставки по ипотеке уже не всех “убеждают” сделать выбор в пользу первичного рынка», — говорит Попов.
Смотрите в нашей галерее, какое жилье строят в бывших промзонах:
Активность на рынке действительно велика, но это касается в первую очередь покупателей. Они сейчас очень деятельны и готовы приобретать хорошие, качественные объекты. Увеличилось число звонков с претензиями к продавцам — «почему вы продали квартиру Иванову, а не мне», радуется управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. То есть люди гоняются за качественными объектами, не идут спокойно искать дальше и знают, что хороший объект сейчас найти непросто. Но с такими лотами есть сложности — они сейчас в большом дефиците, сетует она.
Это последствия пандемии, многие продавцы напуганы. Сняв свои объекты с продаж в апреле, они не возвращают их в продажу, опасаясь второй волны коронавируса. «Мы зафиксировали рост числа откровенно сложных лотов: переоцененных, “грязных”», — предупреждает Пешич.
В августе наблюдается положительная динамика цен на московском рынке вторичного жилья, в среднем они выросли на 0,51%, однако, стабильности это не добавило. По-прежнему отмечаются диаметрально противоположные тенденции, когда одни продавцы на фоне восстановления спроса поднимают цену своих объектов, другие — снижают ее для реальных покупателей, чтобы успеть продать имеющееся жилье и купить новостройку по госпрограмме, отмечает директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Цены на вторичном рынке выглядят так: рекламная цена растет, цена продажи стагнирует, уточняет Пешич. То есть то, что мы видим в открытых источниках, на интернет-площадках — там цена выше, чем была в марте, процентов на десять. Но эти объекты с завышенной ценой либо будут проданы с дисконтом, либо уйдут в долгую экспозицию. У покупателей нет ресурса для покупки переоцененных объектов, даже качественных, уверена она.
Как и в случае с новостройками, для вторичного рынка нетипичным был не только 2020 год, но и 2019, поэтому реальные масштабы отклонения от нормы видны только в сравнении с 2018 годом.
Так июнь 2018 и 2020 годов практически равны и по запросам на покупку, и по запросам на продажу, отмечают в «Миэль». В июле текущего года спрос на треть выше, чем 2 года назад, в августе спрос выше почти на 50%. При этом запрос на продажу в июле 2020 меньше на 15%, чем 2 года назад, та же цифра и в августе.
«То есть получается, что спрос очень активный, а вот предложение меньше. Диспропорция рождает некоторый ажиотаж на рынке — покупатели сейчас практически гоняются за ликвидными объектами» — подчеркивает Пешич.
Квартиры в домах, планируемых к сносу с 2020 по 2024 год, продаются дороже в среднем на 10−15%, уточняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. А вот многие собственники квартир в домах, которые будут сносить в период с 2029 по 2032 год, сняли свои объекты с продажи.
Пандемия, однако, внесла коррективы в состав сделок на вторичном рынке и на поведение их участников, отмечают эксперты.
Цепочки сейчас стали вынужденными. Люди, которые раньше готовы были разорвать сделку в условиях стабильного рынка, теперь отказываются, так как «не хотят уходить в деньги», отмечает Дымова.
По нашим наблюдениям, сейчас состав участников рынка обновился — новых довольно много, добавляет Пешич. Те, кто испугался пандемии, до сих пор боятся, многие даже не желают возвращаться с дач, работают удаленно и ждут, когда же ситуация станет определенной и спокойной. Именно они сняли и не возвращают лоты с продаж. А вот альтернативные цепочки, которые забуксовали во время карантина, почти все восстановились, кроме того, многие участники из этих цепочек отказываются выходить в деньги, а настаивают именно на альтернативе, чтобы сразу иметь актив в недвижимости. Причина — нестабильность финансовых рынков и боязнь потерять деньги, говорит она.
Некоторые до сих пор опасаются общаться с «посторонними». Но одновременно, пандемия заставила многие агентства недвижимости перестроить свои бизнес-процессы. Хотя сделка на вторичном рынке по-прежнему вряд ли возможна без очного изучения объекта, но опыт онлайн-показов позволит уже в обозримом будущем сократить число «холостых» просмотров объектов, резюмирует Попов.
Посмотрите наше видео о родине российских панелек:
