Право собственности на недвижимость: простыми словами о главном документе владельца

Чтобы быстро схватить суть, выделим ключевые тезисы о праве собственности:

• три правомочия — владение, пользование, распоряжение;

• для недвижимости право собственности подлежит государственной регистрации в ЕГРН; 

• запись в реестре — официальный доказательственный факт;

• право собственности может принадлежать одному лицу либо нескольким — как общее долевое или совместное владение;

• возникновение права собственности опирается на юридическое основание; договор, приватизация, наследование, суд, строительство и не только;

• cделки и переходы прав фиксируются в выписке ЕГРН.

Право собственности — это вещное право, которое дает владельцу исключительные правомочия владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Эти три «кита» прямо сформулированы в Гражданском кодексе.

Собственник может иметь недвижимость у себя, извлекать из нее полезные свойства (жить, получать доход) и определять ее судьбу (продавать, дарить, завещать, закладывать).

В быту чаще всего говорят «квартира в собственности». Но у самого права есть разновидности — по составу участников и по способу участия во владении:

• индивидуальная (единоличная) — объект принадлежит одному собственнику;

• общая долевая — у каждого участника определена доля (1/2, 1/3 и т. п.);

• общая совместная — доли не выделены (классический пример — имущество супругов до выделения долей);

Правомочия (владение, пользование, распоряжение) сохраняются за всеми собственниками. Но реализуются при этом по правилам, которые зависят от вида общей собственности (с согласия других, с преимущественным правом покупки и т. п.).

Юристы делят основания на первоначальные (право возникает впервые или независимо от воли прежнего владельца) и производные (право переходит от предыдущего собственника).

Первоначальные:

• создание вещи/строительство (при соблюдении градостроительных и регистрационных процедур);
• приобретательная давность (редкий кейс, применим при открытом владении чужим имуществом и ряде других условий);
• решение суда (например, признание права при самовольной постройке после приведения в соответствие).

Производные:

• купля-продажа, дарение, рента, мена — переход права по договору;
• наследование — по завещанию или по закону;
• приватизация — прежде государственное/муниципальное жилье переходит гражданину;
• иные сделки и реорганизации — уступки прав, механизм долевого участия и т. п.

Алгоритм зависит от основания (покупка, наследство и пр.), но логика всегда одна: есть юридический титул (договор/свидетельство/решение суда) → подача заявления и пакета документов → регистрация в ЕГРН → получение выписки.

Как оформляется:

1. Подготовьте основание: договор купли-продажи/дары, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи и другие документы.

2. Соберите пакет: паспорт, заявление, правоустанавливающий документ, кадастровые сведения (если нужны), квитанция об оплате пошлины.

3. Подача: через МФЦ, онлайн-ресурсы или нотариуса. Документы уходят в Росреестр.

4. Проверка и регистрация: при отсутствии замечаний вносится запись в ЕГРН. При недочетах возможна приостановка до устранения причин.

5. Результат: электронная выписка ЕГРН, где указаны собственник, объект и обременения. Выписку о переходе прав можно запросить отдельно.

Важно знать:

• Без регистрации право на недвижимость считается не возникшим для третьих лиц. Именно запись в ЕГРН подтверждает титул собственника.

• Ошибки в документах (в площади, адресе, границах) приводят к приостановкам процесса. Их нужно исправлять до регистрации или по ее итогам

Самые частые вопросы о праве собственности — коротко и по делу.

Чем право собственности отличается от владения по факту (например, есть ключи, живу)?

Фактическое владение без регистрации не доказывает титул для третьих лиц. Полноценное присвоение статуса собственника возможно после внесения записи в ЕГРН. 

Можно ли оформить собственность полностью онлайн?

Да, доступна электронная регистрация: подача пакета в цифровом виде и получение электронной выписки. Условия зависят от вида сделки и наличия электронной подписи у сторон.

Чем долевая собственность отличается от совместной?

В первом случае доли определены (их можно отчуждать с соблюдением правил). При втором варианте доли не установлены и определяются при разделе имущества.

Что такое выписка о переходе прав и когда она нужна?

Это документ с историей смены собственников объекта (кто и на каком основании владел). Нужна покупателям для проверки чистоты титула.